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Ruolo e responsabilità del Notaio nelle compravendite immobiliari.

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Come ripeto ai miei clienti immobiliari, il ruolo e le funzioni del Notaio sono spesso fraintese o quantomeno non comprese del tutto.

Alla scoperta di irregolarità immobiliari, i miei clienti spesso si sentono spaesati e mi ripetono tutti: ma il Notaio allora che l’ho pagato a fare?

Ecco da qui nasce questo articolo! Ringrazio anche personalmente uno degli studi Notarili di Roma con cui spesso stipulo atti, per la professionalità e disponibilità per ogni mia compravendita. https://www.notaiosabbadini.it/

Quando è nata la figura del Notaio?

Il Notaio, o nell’antica dizione che ho spesso trovato nelle mie ricerche storiche per la mia tesi in storia moderna, Notaro (dal latino notare, ossia “annotare” “prender nota” è un pubblico ufficiale.

Le fonti storiche ne danno notizia già nel XII secolo. L’organizzazione del notariato moderno, nei paesi dove vige il cosiddetto notariato latino, risale sostanzialmente alla decreto del 29 settembre 1791 durante la Rivoluzione Francese. L’ordinamento francese fu ricalcato, in Italia dalla legge del 25 ventoso anno XI (16 marzo 1803), che improntò a sé anche le successive leggi emanate nei vari Stati italiani dopo la Restaurazione; avvenuta l’unificazione, il notariato fu regolato in Italia dal R.D. 25 maggio 1879, n. 4900, poi sostituito dalla legge 16 febbraio 1913, n. 89, tuttora in vigore.

Esiste solo in Italia?

Altra affermazione che ho sentito tante volte.

Il modello di notariato italiano, di tipo latino c’è in 91 paesi al mondo, quasi la totalità poi degli Stati europei.

I vantaggi del nostro sistema di notariato, internazionalmente riconosciuti, hanno portato ad una grande diffusione di questo modello nel mondo; anche in paesi culturalmente distanti come Cina, Giappone, Indonesia e Vietnam, Russia e quasi totalità dei paesi dell’est europeo.

Il Notariato italiano è il più antico e tra i più autorevoli al mondo.

Altro mito da sfatare. Il Notaio è sempre figlio di Notaio, quasi una casta.

In realtà dalle statistiche si evince che solo il 17% dei Notai sono figli di Notai.

Il Notaio costa caro!

Affermazione priva di giustificazione. Su una transazione immobiliare la parcella del Notaio si aggira tra lo 0,4% e l’1% del valore della stessa. Nella fattura ci sono altre voci e non solo la parcella.

Da fonte NOMISMA i Notai italiani sono tra i meno cari d’Europa.

In USA e Inghilterra la figura del Notaio non c’è, ma il costo della consulenza giuridica necessaria per la transazione immobiliare è ancora più alto.

In Italia non esiste una tariffa prestabilita. I Notai possono applicare l’onorario che preferiscono in regime di libera concorrenza.

Proprio per la delicatezza del loro ambito professionale, i notai sono sottoposti a continui controlli da parte dello Stato come controlli quadrimestrali dell’agenzia delle Entrate e quelli biennali del Ministero di Giustizia.

Art. 1228 c.c. : il notaio risponde anche per il fatto dei propri ausiliari (dipendenti, collaboratori, colleghi).

Chi sostiene le spese del Notaio?

Per poter stipulare l’atto di compravendita, il rogito, la figura professionale notarile è quindi fondamentale per legge.

Le spese notarili, salvo diverso accordo tra le parti, sono a carico dell’acquirente, il quale sceglie liberamente il Notaio che preferisce.

Ricordo che le spese comprendono oltre all’onorario del Notaio, le tasse e imposte che il Notaio riscuote per conto dello Stato. La parcella si salda alla sottoscrizione dell’atto.

Quindi cosa fa il Notaio?

Le funzioni del Notaio sono molteplici, come le sue competenze e responsabilità.

Esempio, prevenire contenziosi, garantire trasparenza ed imparzialità, eseguire controlli di legalità e antiriciclaggio, evitare furti di identità, verificare la presenza di ipoteche, pignoramenti e prelazioni.

La sua presenza è fondamentale per comprare una casa; il suo compito è controllare che tutto venga fatto secondo la legge. Attribuisce pubblica fede agli atti stipulati davanti a lui.

Cosa si intende per responsabilità del Notaio?

Tre sono le tipologie di responsabilità del Notaio:

  1. CIVILE, si ha se per inadempimenti dei suoi doveri ha cagionato alle parti dei danni ed è chiamato a risarcirli.
  2. DEONTOLOGICA, se vìola le norme di comportamento della categoria a cui appartiene. Ne conseguono ammende pecuniarie, sospensione di esercizio della professione o destituzione.
  3. PENALE, se pone in essere un comportamento che la legge considera come reato.

Per questo deve garantire che l’atto sia valido e conforme alla volontà delle parti. Gli effetti dell’atto stesso non devono essere pregiudicati da vincoli o da diritti di terzi.

Come stabilisce la giurisprudenza, l’attività del Notaio non si limita ad accertare la volontà delle parti e a redigere l’atto notarile.

Deve anche compiere tutte le attività preliminari e conseguenti all’atto, per garantire che lo stesso sia certo ed idoneo ad assicurare il raggiungimento dello scopo tipico e del risultato pratico perseguito dalle parti.

Quali verifiche fa il Notaio per tutelare le parti?

  • verifica l’inesistenza di precedenti ipoteche, vincoli o pignoramenti sull’immobile presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate. Controlla i documenti necessari sulla situazione dell’immobile richiedendo visura ipotecaria e catastale.
  • Verifica che l’immobile non sia sottoposto a discipline peculiari o a diritto di prelazione a favore di determinati soggetti.
  • controlla la regolare Attestazione di prestazione energetica APE degli immobili, nel rispetto delle norme regionali e nazionali.
  • Controlla che prima dell’atto non sussistano debiti condominiali attraverso la liberatoria dell’amministratore di condominio.
  • controlla il regime fiscale applicabile al caso e verifica se sussistono eventuali requisiti per usufruire di benefici fiscali (agevolazioni prima casa, credito di imposta, esenzioni da imposte in caso di separazione e divorzio)

Non è suo compito dare giudizi sulla convenienza o meno della compravendita.

Il Notaio ha responsabilità sul controllo dell’assenza di abusi?

A differenza di quello che si possa pensare, il Notaio, come stabilito anche dalla cassazione, NON ha responsabilità sul controllo degli abusi.

La cassazione ha infatti stabilito che la conformità urbanistica è dichiarata dal venditore e il Notaio non ha obbligo di verificare che questa dichiarazione sia vera.

Stessa cosa per l’Agenzia immobiliare. Non ha l’obbligo di accertare se le dichiarazioni del venditore siano veritiere.

Il Notaio può occuparsi delle verifiche urbanistiche, ma è necessario espresso incarico, che gli permetta di avvalersi di Tecnico abilitato interno o esterno al suo studio: ma sarebbe un servizio opzionale, ben diverso dall’obbligo perentorio o dovere professionale.

Nel prossimo articolo vedremo la regolarità urbanistica, come si verifica la conformità, le principali cause di non regolarità e come affrontarle!

Al prossimo articolo

Cristina

Se avete domande o curiosità, scrivete nell’apposito modulo!

https://cristinadominici.it/

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