Locazioni brevi…locazioni turistiche… molto spesso questi due tipi di contratto vengono confusi
Le vacanze e la bella stagione si avvicinano e più degli altri periodi dell’anno chi possiede immobili pensa di locarli per ottenerne un reddito ed ammortizzare così i costi alti di IMU e di gestione.
Ma che tipo di contratto fare? affitto breve, affitto turistico, casa vacanza…e chi più ne ha più ne metta…
Occupandomi di intermediazione immobiliare le domande che mi vengono poste sono varie; ma la più frequente è: come posso conciliare reddito, imposizione fiscale e adeguarmi alle norme di legge?
art. 4 decreto legge n. 50 del 2017 convertito dalla legge n. 96 del 2017 provvedimento agenzia entrate 12 luglio 2017 ,circolare 12 ottobre 2017 n. 24/E ha introdotto una specifica disciplina fiscale per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo, stipulati a partire dal 1° giugno 2017, che hanno una
durata non superiore a 30 giorni: le cosiddette “locazioni brevi”
COSA SI INTENDE PER LOCAZIONE BREVE?
I CONTRATTI DI LOCAZIONI BREVE :
- Sono stipulati tra persone fisiche (titolari di diritti reali o di diritti personali di godimento) al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
- Hanno ad oggetto immobili abitativi situati in Italia o singole stanze.
- Possono avere ad oggetto anche alcuni servizi (biancheria, pulizia, utenze, wi-fi)
- Hanno durata non superiore a 30 giorni
- Sono stipulati a partire dal 1°giugno 2017
La locazione breve esula dalla sfera imprenditoriale e riguarda esclusivamente le persone fisiche che non svolgono attività d’impresa.
ATTIVITA’ D’IMPRESA:
Nozione di esercizio di impresa secondo le norme fiscali (art.55, co.2, del TUIR e art. 4 del D.P.R. n. 633 del 1972):
le prestazioni di servizi che non rientrano nell’art. 2195 del c. c. costituiscono esercizio d’impresa se derivanti dall’esercizio di attività organizzata in forma d’impresa. La condizione riguarda entrambe le parti del contratto (sono quindi esclusi i contratti di locazione breve che il conduttore/imprenditore stipuli ad uso foresteria dei dipendenti).
L’applicazione della disciplina in esame è esclusa anche nel caso di attività commerciale non esercitata abitualmente (redditi occasionali di cui all’art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR.
SERVIZI CONSIDERATI NON ACCESSORI ALLA LOCAZIONE BREVE
Non possono essere considerati accessori i servizi che non sono strettamente connessi con la finalità residenziale dell’abitazione, quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la
messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.
Se il locatore insieme alla messa a disposizione dell’immobile fornisce anche questi servizi, il contratto non rientra nella disciplina delle locazioni brevi, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di
organizzazione non compatibile con il semplice contratto di locazione.
METODI DI STIPULA DEI CONTRATTI BREVI:
Questi contratti possono essere stipulati secondo tre metodi:
a) direttamente
b) tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare
c) tramite soggetti che gestiscono portali telematici.
Nella definizione di locazione breve rientrano anche altre forme contrattuali:
A) contratti di sublocazione, purché il contratto di locazione rispetti quanto disciplinato dalla norma, sia cioè stipulato tra persone fisiche;
B) contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi, vale la stessa regola vista per i contratti di sub-locazione.
Regime di imposizione fiscale
Sulle locazioni brevi si possono applicare due tipologie di imposizione fiscale:
- imposizione fiscale ordinaria
- applicazione della cedolare secca
L’imposizione fiscale ordinaria fa cumulare redditi derivanti da locazioni brevi con i redditi complessivamente percepiti cui verrà applicata l’IRPEF con il criterio della imposizione fiscale ordinaria.
È stata data, tuttavia, la possibilità di optare per l’applicazione della cedolare secca.
La cedolare è stata introdotta dal D.Lgs. 23/2011, da ultimo modificato con Legge n. 160 del 27 dicembre 2019; la norma prevede la possibilità di applicare un’imposta sostitutiva per:
• imposta sulle persone fisiche (IRPEF) e addizionali;
• imposta di registro;
• imposta di bollo
con aliquota del 21% da applicare sul canone o sul corrispettivo lordo ( l’ammontare dovuto dal conduttore sulla base delle fattispecie contrattuali delle locazioni brevi, sublocazioni o contratti conclusi dal comodatario). Pertanto la base imponibile sulla quale applicare la ritenuta, a titolo di imposta o acconto, va modulata in relazione al contratto sottoscritto. Se contiene il servizio di biancheria e pulizia dei locali, si considera nel totale dell’ammontare, così anche come la provvigione del mediatore.
La cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.
OBBLIGO DI INVIO DEI DATI
Chi esercita attività di intermediazione immobiliare e chi gestisce portali immobiliari ha l’obbligo per i contratti brevi stipulati grazie al loro operato, di trasmettere i seguenti dati entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono i predetti dati.
La trasmissione dei dati avviene tramite software scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate e dovrà essere utilizzato a decorrere dalle comunicazioni relative ai dati riferiti all’anno 2021.
L’indicazione dei dati catastali, facoltativa in fase di prima applicazione, sarà obbligatoria a decorrere dalle comunicazioni relative ai dati riferiti all’anno 2023.
L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve è
punita con la sanzione di cui all’articolo 11, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n.
471: da 250 a 2.000 Euro.
La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi
alla scadenza, o se, nel medesimo termine (entro il 30.06), è effettuata la trasmissione corretta dei
dati.
Dati da trasmettere
- nome, cognome, codice fiscale del locatore
- durata del contratto
- indirizzo dell’immobile locato
- importo del corrispettivo lordo
- anno di riferimento
- i dati catastali dell’immobile locato (facoltativo in fase iniziale, ma obbligatorio a partire dalle comunicazione dei dati dal 2023)
Presunzione svolgimento attività d’impresa
L’articolo 1, comma 595 della Legge 178 del 30.12.2020 ha introdotto una presunzione relativamente allo svolgimento dell’attività d’impresa qualora vengano affittati o destinati con stipula di un contratto di locazione breve, direttamente o tramite un intermediario, più di quattro immobili abitativi.
Quindi attenzione se possedete oltre quattro immobili locati con affitto breve!
La persona fisica che lochi più di quattro immobili abitativi nel corso dell’anno, anche non contemporaneamente, attraverso contratti di locazione breve fa scattare automaticamente l’esercizio di attività d’impresa con tutte le conseguenze in termini di comunicazioni e adempimenti obbligatori.
Differenze tra locazioni brevi e locazioni turistiche
Le locazioni turistiche rappresentano un più ampio insieme che contiene al proprio interno le
locazioni brevi; benché anche queste si caratterizzino per una durata molto spesso inferiore ai 30
giorni, si differenziano dalle locazioni brevi relativamente al trattamento fiscale oltreché spesso alla
tipologia di servizi offerti, se infatti i redditi derivanti dalle locazioni brevi rientrano all’interno dei redditi fondiari, i redditi prodotti nella più ampia definizione di locazione turistica (ove evidentemente non esistano i presupposti di applicazione della locazione breve) sono riconducibili ad un reddito d’impresa o, qualora l’attività sia svolta occasionalmente, all’interno dei redditi diversi ex art. 67 TUIR.
Per qualsiasi domanda o approfondimento in merito contattatemi https://cristinadominici.it/ https://cristinadominici.it/contatti/
A presto!
Cristina
