Oggi parleremo di un argomento scottante, almeno per me che faccio l’agente immobiliare da oltre venti anni!
LA PROVVIGIONE che il cliente venditore o acquirente paga all’agenzia immobiliare…! Da quando mi occupo di immobili ho notato che il blocco che a volte, anzi la maggior parte delle volte, in questi anni ha irrigidito chi mi stava di fronte, era sempre lo stesso, la provvigione della mediazione.
Agente immobiliare anni ’80
Tradizionalmente l’agente immobiliare nasce come figura professionale individuale, legata ad una impostazione essenzialmente fiduciale del rapporto fra cliente ed agente.
Siamo esattamente negli anni ’80 quando nasce e si diffonde il franchising (affiliazione commerciale), consistente, in questo settore, nella condivisione fra i singoli esercenti di dati sulle disponibilità, marchio, pubblicità, modulistica e standardizzati parametri di rapporto con il cliente.
Le catene italiane si svilupparono con una certa fretta.
Ma chi erano questi professionisti che nel giro di qualche anno invasero letteralmente le realtà urbane e non solo?
In quegli anni il settore immobiliare è quello che maggiormente ha visto movimentare molto denaro. Molte persone hanno ventilato “facili guadagni”, oscurando totalmente chi ha investito in competenza, affidabilità ed energie. Il numero degli operatori ufficiali e non, è cresciuto a dismisura negli anni scorsi.
La concorrenza è diventata tale che le persone per anni si sono viste braccare ai portoni, al telefono. Le commissioni elevate di alcuni hanno fatto spaventare ed allontanare tanti clienti dall’intera categoria.
Per fortuna negli ultimi anni le cose sono cambiate. Le stesse associazioni di categoria hanno combattuto per professionalizzare il più possibile la figura del mediatore immobiliare.
Da agente immobiliare a consulente
Il nostro ruolo è cambiato, ci siamo trasformati in consulenti, nel senso lato della parole “aiutare a…”
Da un recente sondaggio di TECNOBORSA, sta crescendo la fiducia delle persone nei confronti degli agenti immobiliari.
Il 60% infatti degli acquirenti si è rivolta ad una struttura immobiliare per l’acquisto della casa, con aumento storico mai visto.
La digitalizzazione ha influito molto; solo il 2,9% infatti, si è recato personalmente presso un’agenzia. Decade così un altro must anni ’80: l’agenzia di zona è più competente ed ha “il cliente giusto”!
Più di due terzi di chi ha venduto un immobile, lo ha fatto tramite agenzia, con una crescita rispetto al 2019 di 5,3%.
Ma vediamo di vederci più chiaro e spiegare cosa spetta all’agente immobiliare ed anche quale è il suo ruolo ed i suoi obblighi.
L’agente immobiliare in quanto mediatore, è un professionista intellettuale con l’obbligo di essere iscritto, almeno fino al 2006, al Ruolo, (con il Decreto Presidente del Consiglio dei Ministri è stata recepita la direttiva 2006/123/CE con cui è stato soppresso il Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione, di cui all’art. 2 della L. 3 Febbraio 1989 n. 39 e successive modificazioni). Oggi obbligo iscrizione REA.
il codice civile nell’articolo 1754, definisce il mediatore, come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.
L’agente immobiliare ha diritto alla provvigione?
Ebbene sì! cito direttamente due articoli del codice civile:
Diritto alla provvigione: art. 1755, il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per mezzo del suo intervento.
Conclusione del contratto: art. 1326, il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte. L’accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell’affare o secondo gli usi.
Ora ecco alcune domande frequenti che le persone mi hanno posto in questi anni.
Chi paga l’agenzia immobiliare?
Il compenso al mediatore è dovuto sia da chi vende, il quale ha conferito incarico di vendita, sia da chi compra. Diversi accordi possono esistere tra venditore ed agente e può capitare che per scelta libera il venditore non paghi, o paghi in misura ridotta la provvigione.
Ma se vedo una casa con agenzia e aspetto che scada incarico pago la provvigione?
Sì, a volte ho sentito persone pensare a questa cosa come un escamotage per scavalcare i diritti di un professionista.
La risposta è data dalla stessa Cassazione. Sì la provvigione va pagata perchè avete visto quella casa grazie al lavoro dell’intermediario. Ecco perchè a volte in visita firmate un foglio visita.
Come si calcola la provvigione?
La provvigione è una percentuale che si calcola sul valore di vendita dell’immobile. Per la parte venditrice parliamo di media di un 2/3% più Iva; per la parte acquirente un 3/5% più Iva secondo consuetudine.
Come e quando si paga la provvigione?
Il diritto scatta come citato sopra al momento della conclusione del contratto. Per consuetudine le agenzie immobiliari fanno pagare i loro diritti contestualmente al contratto preliminare di vendita o di locazione.
Le modalità di pagamento devono essere tracciabili e consegnate poi al Notaio per essere inserite nell’atto di acquisto insieme ai dati dell’agente immobiliare o agenzia.
Posso detrarre le spese di mediazione?
Nello specifico, la detrazione delle spese per l’agenzia immobiliare 2021 consiste, per l’appunto, in una detrazione del 19% delle spese sostenute per i costi corrisposti ai mediatori immobiliari nel limite di 1.000 euro complessivi.
Se non pago la provvigione che succede?
L’agente immobiliare può richiedere un decreto ingiuntivo nei tuoi confronti. Se non paghi neanche dopo tale atto, può avviare un pignoramento dei tuoi beni.
Ci sono casi in cui non spetta la mediazione?
Secondo la Cassazione, il mediatore non ha diritto alla provvigione nel caso in cui il compratore si sia limitato a sottoscrivere una semplice “proposta irrevocabile d’acquisto” con l’agenzia immobiliare. E ciò perché si tratta di un semplice accordo preparatorio in vista di un’intesa più soddisfacente.
La provvigione all‘agenzia è pure esclusa quando l’immobiliare non avvisa il promissario acquirente che c’è un’ipoteca sull’appartamento oggetto della trattativa.
Consiglio
Concludo aggiungendo ed esortando le persone a vedere la “provvigione”, percepita quasi come una tangente, da costo ad investimento…perchè tale è!
E’ semplicemente il diritto di guadagno di un professionista che ha lavorato bene e vi ha tutelato in tutte le fasi della vendita, siate voi venditore o acquirente.
Il punto non è dare la provvigione, ma a chi darla. Sinceratevi sempre che state trattando con un professionista abilitato. Basta consultare un sito https://www.agentiimmobiliariabilitati.it/agenti/lazio/roma/roma/dominici_cristina, per verificare il nome degli agenti iscritti in Camera di Commercio.
Il valore del servizio immobiliare non viene spesso percepito nella sua interezza. Non è solo aprire e chiudere case.
La professione è molto articolata, fatta di conoscenze tecniche, relazionali, empatia, cortesia, pazienza e grande tenacia. Se il vostro immobile in vendita riceve tante visite si deve anche alle capacità di comunicazione web che ha il vostro consulente Se siete riusciti ad acquistare la casa dei sogni ad un prezzo inferiore alla richiesta del proprietario, sappiate che dovete ringraziare le capacità negoziali del vostro agente…avrei molto da aggiungere, ma magari in un altro articolo!
Per qualsiasi altra domanda, consulenza, valutazione o semplicemente consiglio contattatemi! https://cristinadominici.it/contatti/
Un abbraccio
Cristina
