CILA, SCIA, CONFORMITA’ urbanistica e catastale…aiuto!

Ogni volta che insieme ai miei colleghi iniziamo la vendita di un immobile, scopriamo che veramente ogni casa ha una storia diversa e come tale il percorso da fare per arrivare alla vendita sarà diverso ed unico. Cila, Scia, conformità urbanistica e catastale sono termini ovvi per noi, ma spesso non per i venditori.

Quando mi relaziono con i proprietari e comincio a chiedere documenti, mi rendo conto che nella mentalità comune la vendita di una proprietà è immaginata più semplice di quanto in realtà sia.

Una delle cose tecniche da fare subito, è l’accertamento che tutta la situazione catastale ed urbanistica sia regolare e conforme allo stato di fatto… e qui inizia la parte più professionale del nostro lavoro.

Cila, Scia, Permesso di costruire…scopriamo cosa sono!

Iniziamo chiarendo cosa sia una pratica urbanistica: è il documento che permette di costruire o modificare un immobile.

Cosa si può fare senza queste pratiche e cosa non si può fare? Il DPR 6 giugno 2001 Testo Unico Edilizia n. 380 aggiornato con L. 120/2020 https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2020/08/19/20A04443/sg definisce gli interventi edilizi e le varie pratiche urbanistiche.

DEFINIZIONE DEGLI INTERVENTI EDILIZI

• manutenzione ordinaria e straordinaria
• restauro e risanamento conservativo
• ristrutturazione edilizia
• nuova costruzione
• interventi di ristrutturazione urbanistica

DEFINIZIONE DELLE VARIE PRATICHE EDILIZIE

• Cila
• Scia
• Permesso di costruire

sono le tre pratiche da presentare nel caso in cui gli interventi edilizi richiedano una pratica edilizia.

Cosa si può fare in edilizia libera?

Le opere di manutenzione ordinaria sono realizzabili senza titolo abilitativo (riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, sostituzione di pavimenti e piastrelle, sanitari, porte interne, tinteggiatura delle pareti, eliminazione delle barriere architettoniche che non comportino nuovi ascensori esterni, pannelli solari e fotovoltaici fuori dai centri storici e tanto altro ancora).

Cila, Scia, Permesso di costruire cosa sono e a cosa servono

Cila e Scia sono una comunicazione/segnalazione che il soggetto con titolo presenta al Comune insieme all’asseverazione del progettista che attesta sotto sua responsabilità che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici ed edilizi.

Il Permesso di costruire è una richiesta di permesso a procedere, pertanto i lavori non possono iniziare subito, ma solo dopo che il Comune avrà rilasciato il permesso.

Cila: per interventi di manutenzione straordinaria “leggera” che non coinvolgono parti strutturali dell’edificio (ex. spostamento di tramezzi interni non portanti, chiusura o spostamento porte interne, rifacimento impianti, frazionamento o accorpamento dell’unità immobiliare purchè non ci sia aumento volumetrico o si cambi la destinazione d’uso). Sono soggetti a Cila tutti gli interventi che non rientrano negli articoli 6 (pratica edilizia), 10 (permesso di costruire) ,22 (quelli soggetti a Scia).

Scia: manutenzione straordinaria per parti strutturali dell’edificio, restauro e risanamento conservativo delle parti strutturali dell’edificio, ristrutturazione edilizia diversa da quella per cui serve il Permesso di costruire.

Permesso di costruire: per interventi molto consistenti, nuova costruzione o ristrutturazione che porti ad un edificio in tutto o in parte diverso dal precedente, per mutamenti della destinazione d’uso (zona centro).

La vecchia Dia (dichiarazione di inizio attività) è stata sostituita dalla Scia dal 2016.

Come vendere una casa se la planimetria non è conforme allo stato di fatto?

Che vuol dire? semplicemente che la planimetria catastale non corrisponde, per vari motivi, alla planimetria reale dell’abitazione.

Dal 1 luglio 2010, vige la norma che impone la verifica della regolarità catastale prima del rogito notarile, pena la nullità dell’atto di compravendita o donazione. Questa cosa tanti proprietari ancora non la sanno e sembrano sorpresi quando cominciamo a parlarne per regolarizzare le cose!

La Planimetria è un disegno tecnico in scala di un immobile, depositato presso il Catasto del Comune dove è ubicato l’immobile.

Solitamente le difformità catastali (tutte le informazioni catastali rispetto allo stato di fatto) sono legate alla mancata presentazione di aggiornamento in seguito a lavori eseguiti, o per lavori effettuati abusivamente. In tal caso è necessario richiedere la variazione catastale con l’aiuto di un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto).

A volte se le difformità sono lievi non è necessario intervenire per sanarle.

Le difformità catastali non vanno poi confuse con quelle urbanistiche e questo è il punto più arduo da spiegare ad un proprietario.

Difformità urbanistica: indica la mancata corrispondenza tra il progetto edilizio presentato al Comune e lo stato di fatto dell’immobile; a volte questa difformità è impossibile da sanare.

Le difformità per cui è necessario intervenire:

1. Difformità rilevanti: ristrutturazioni con cambiamenti nella disposizione e numero di stanze. Le modifiche vanno comunicate entro 30 gg dalla fine dei lavori o dopo con ravvedimento operoso e sanzione pecuniaria.
2. Modifiche abusive: modifiche alla planimetria fatte senza farne comunicazione al Comune e senza aggiornamento della planimetria. In questo caso si verifica la non conformità urbanistica e catastale; necessaria l’istanza di sanatoria e procedura di variazione catastale presso l’Agenzia delle Entrate.
3. Difformità urbanistiche: ristrutturazioni fatte senza titolo abilitativo da parte del Comune, ma con aggiornamento della planimetria; necessario richiedere la sanatoria in Comune.

Iniziare la vendita di una casa, senza valutare attentamente tutta la conformità urbanistico-catastale, può essere un errore fatale per il buon esito della vendita.

Affidatevi sempre a un professionista competente e scrupoloso…il consulente immobiliare abilitato, non apre e chiude le porte per far visitare una proprietà; cura e tutela i vostri interessi!

Se avete domande scrivete sul modulo contatti. Saremo lieti insieme ad i nostri tecnici di rispondere ad ogni vostro quesito!

A presto

Cristina