Cerchiamo innanzitutto di fare chiarezza e capire perchè sentiamo parlare di certificato di abitabilità e di certificato di agibilità. Qual è la differenza?
In passato i due termini indicavano certificati per immobili ad uso diverso.
Il certificato di abitabilità era un documento prescritto dalla legge della Repubblica Italiana riguardante un bene immobile da destinare ad uso di abitazione, rilasciato dal comune nel territorio dove era ubicato l’immobile stesso. Richiedeva determinati requisiti di salubrità, igiene ed efficientamento energetico.
Il “certificato di agibilità” era invece un documento riferito alle unità immobiliari da destinare ad altro uso; riguardava soprattutto caratteristiche di stabilità e sicurezza strutturale.
Cosa è cambiato?
L’obbligo di produzione del certificato fu introdotto dal Regio decreto 27 luglio 1934 n. 1265 poi modificato e sostituito dal Decreto del Presidente della Repubblica 22 aprile 1994, n. 425.
Con il testo Unico sull’Edilizia (DPR 380 del 2001) e successiva sentenza del Tar del Lazio (2012) i due termini, per semplificare l’iter burocratico, sono stati unificati sotto la dicitura “certificato di abitabilità”. L’art. 26 della norma del 2001 che “il rilascio del certificato di agibilità non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso“.
Ambo i certificati sono stati poi superati dal d.lgs 25 novembre 2016, n. 222, che ha introdotto la “Segnalazione certificata di agibilità“(SCA).
Il documento di abitabilità agibilità è obbligatorio in caso di costruzione di un nuovo edificio o di una ristrutturazione importante.
Requisiti per avere abitabilità
L’abitabilità o agibilità richiede determinati requisiti che bisogna conoscere soprattutto se si intende acquistare una casa.
• Dimensione minima di un appartamento: 28 mq per un solo abitante e 38 mq per due, comprensivi dei servizi igienici;
• Camera da letto matrimoniale o doppia, almeno 14 mq
• Cameretta singola, 9 mq
• Rapporto aeroilluminante (aria / luce) almeno 1/8 della superficie calpestabile di ogni stanza.
• Altezza media ponderale: 2,70 mq o 2,40 per corridoi, soppalchi, mansarde.
• Conformità degli impianti alle normative vigenti
• Conformità statica dell’edificio
Alcuni di questi parametri possono cambiare a seconda della Regione o di specifiche delibere comunali.
Una particolare attenzione va posta in presenza di pertinenze come il sottotetto che magari si vuole ristrutturare per creare un nuovo ambiente, una cucina o una camera da letto, ad esempio: se non rispetta l’altezza media non è abitabile. Ciò significa che l’intervento di ristrutturazione non può essere effettuato e che il valore al mq sarà inferiore.
Ante ’67 basta in proposta o in atto per sopperire all’abitabilità?
A volte, anzi troppo spesso soprattutto quando accompagno i clienti a comprare case in veste di consulente, mi trovo di fronte colleghi che in proposte (se così giuridicamente le vogliamo chiamare), in modo semplicistico, scrivono “ante 67” come se questo fosse la panacea a tutto.
Il tema dell’abitabilità va invece affrontato tra le parti in modo chiaro e dettagliato.
Ma poi che vuol dire questo “ante 67”?
In ambito immobiliare ante 67, si riferisce a quanto avvenuto prima dell’entrata in vigore della Legge ponte del 1967.
L’attuale disciplina giuridica riguardante l’edilizia e l’urbanistica trova il suo fondamento nella “Legge Fondamentale” n.1150 del 17 agosto 1942. Con questa legge si introduce l’obbligo di richiedere un’autorizzazione al Comune per poter eseguire interventi edilizi. L’autorizzazione era obbligatoria in questa fase solo per gli interventi edilizi da eseguirsi all’interno dei centri urbani.
La Legge del 1942 è stata nel corso degli anni integrata e modificata da altre leggi speciali e normative regionali, in particolare un’importante modifica è stata introdotta proprio con la “Legge ponte” del 6 agosto 1967.
Se la Legge del 1942 introduceva l’obbligo di richiedere preventivamente la licenza edilizia al Comune per interventi edilizi all’interno dei centri urbani, la “Legge ponte” del 1967 estese tale obbligo anche al di fuori dei centri urbani, quindi per tutto il territorio.
Se è ante ’67 è tutto a posto?
Non necessariamente. E’ sempre meglio fare verifiche urbanistiche. Troppo è diffusa la convinzione che l’obbligo di richiedere l’autorizzazione per un intervento edilizio sorga dal 1967.
Cosa vuol dire per venditore e acquirente ante 67?
Per il venditore di un immobile edificato “ante ‘67” è importante sapere tutto questo poiché al momento della vendita dovrà effettuare una dichiarazione davanti al notaio, dove si assume la responsabilità e gli oneri relativi alla legittimazione e alla conformità del proprio immobile.
La conformità va verificata tramite un confronto tra ciò che c’è negli archivi comunali e lo stato effettivo dei luoghi.
Per l’acquirente di un immobile edificato “ante ‘67” significa che il valore del suo investimento potrebbe essere molto diverso da quello che crede. Inoltre quando vorrà rivendere l’immobile potrebbe trovarsi di fronte a spiacevoli sorprese.
Che fare? Pretendere una verifica dell’immobile che si sta acquistanto; ricordate inoltre che il Notaio non verifica la conformità dei luoghi, ma solo la coerenza dei documenti.
Come districarsi con l’abitabilità quando si acquista una casa?
Attenzione sempre in fase di proposta a come viene impostata e quindi accettata, la clausola relativa alla presenza o meno del certificato di abitabilità, che siate acquirenti o venditori.
Con ordinanza del 5 agosto 2022, n. 24317, la Corte di Cassazione ha ribadito che in tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità, pur non incidendo sul piano della validità del contratto, integra però un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio (venderebbe cioè un manufatto non utilizzabile per assolvere una determinata funzione economico-sociale e quindi a soddisfare in concreto i bisogni che hanno indotto l’acquirente ad effettuare l’acquisto), adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art 1460 c.c. o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, salvo che quest’ ultimo non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o comunque esonerato il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza.
Che può fare l’acquirente se non ha espressamente rinunciato al certificato di abitabilità?
Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di una casa priva di certificato di abitabilità, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune nei cui confronti, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore, è giustificato poichè tale certificato è essenziale.
Se anche il promissario acquirente era a conoscenza del difetto della mancanza del certificato, rimane l’obbligo del venditore di fornire i documenti relativi all’uso della cosa venduta; ne consegue che tale conoscenza del difetto non può determinare la risoluzione del preliminare prima che siano maturate le condizioni per la stipula del rogito, in ogni caso tale conoscenza non può legittimare la pretesa del promittente venditore di concludere il definitivo prima che il certificato di abitabilità sia rilasciato (o sia presentata una segnalazione certificata di agibilità ricorrendone i presupposti, art. 24 d.P.R. 380/2001).
Quindi l’assenza di agibilità o la non sua corrispondenza ai requisiti di legge è, vizio della cosa venduta o promessa in vendita, da permettere il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva, o di ottenere la riduzione del prezzo pattuito.
Come comportarsi?
Concludo dicendo che l’agibilità NON incide sulla commerciabilità giuridica del bene, ma su quella economica, perchè presupposto sulla sua utilizzabilità.
E’ consigliabile quindi sempre essere informati da subito se si sta acquistando, ed informare subito se si sta vendendo.
Scegliete bene i professionisti immobiliari a cui affidarvi, che hanno tra l’altro responsabilità professionali, i quali dovranno in assenza del certificato rendere edotto il proponente, affinché questo possa esprimere un consenso consapevole e informato, con la sottoscrizione della proposta di acquisto.
Due sono le strade da percorrere in caso di mancanza di certificato di abitabilità:
- il venditore si impegna a dotare l’immobile di tale requisito, ovvero costituisca un onere a carico dell’acquirente (art. 24 d.P.R 380 2001, riformulato dal d.lgs 222 del 2016).
- che il proponente dichiari di rinunciare, ora per allora, a tale requisito, con esonero del venditore dal relativo obbligo, e di volere, pertanto ugualmente procedere all’acquisto nello stato di fatto in cui si trova l’immobile, privo di abitabilità, avendo di ciò tenuto conto nella determinazione del prezzo.
Per qualsiasi chiarimento scrivetemi nei commenti.
Al prossimo articolo
Cristina
